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賃貸管理トラブル事件簿!中途解約の違約金。知らないと損する事実とは?

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今回は、

居住用の賃貸借契約において、

中途解約における

違約条項について

ご紹介いたします。

 

契約期間の途中で

賃借人が解約を

申し入れた場合、

家主から契約書に

記載しているからとの理由で、

法外な違約金の支払いを

請求された場合、

あなたはどうしますか?

 

そんな時の為に

知っておきたい見解を

事例と共にご紹介いたします。

 

 

何か少しでもお役に立てれば

幸いです。!(^^)!

 


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1 事例問題

 

 

【Q】

一般居住用のアパートの

貸主であるAさん。

 

この度、借主Bさんと

2年間の賃貸借契約を

締結しました。

 

契約書内には、

「契約期間満了前の

解約の場合は、

解約予告日から

期間満了までの

賃料相当額を

違約金として支払う。」

との中途解約にともなう

違約金の条項が記載

されておりました。

 

契約開始後

6ヶ月で、

借主Bさんは、

貸主Aさんに

解約を申し入れました。

 

貸主Aさんは、

上記の中途解約にともなう

違約金の条項に基づき、

借主Bさんに対し、

契約期間満了までの

残期間、

1年6ヶ月分の賃料相当額

違約金を請求しました。

 

借主のBさんは

「解約にともなう違約金で、

1年6ヶ月もの金額は

高額すぎて、こんな

契約条項は無効だ!」

と主張しています。

 

この場合、

貸主Aさんの請求と

借主Bさんの無効の主張と

どちらが有効なのでしょうか?

 

さて、皆様はどう思われますか???

 

 

2 回答

 

 

 

 

 

 

【A】

 

1年6ヶ月分の

違約金の支払い条項は

無効となる可能性が高い。

 

 

【理由】

 

 

①中途解約違約金条項とは

 

そもそも中途解約に伴う

違約金条項は、

多くの賃貸借契約において

定められています。

 

この様な違約金の設定は、

解約後、新たな借主を見つける

までの間、賃貸物件を有効利用

できない理由で、その損害を

補填する為のものです。

 

しかしながら、

この中途解約にともなう

違約金問題は、

高額になる事が多く、

よく問題になります。

 

このような問題は、

賃借人が

個人か法人かで

焦点となる内容が異なります。

 

賃借人が個人の場合は、

消費者契約法9条の関係が

焦点となります。

 

②消費者契約法9条による判断とは

 

消費者契約法9条1項は、

契約の解除に伴い、

事業者に生ずべき平均的な

損害額を超える部分の

定めを無効とします。

 

③裁判判決事例

 

平成21年8月7日

東京簡易裁判所

判決事例

 

一般の居住用建物の

賃貸借契約においては、

中途解約の場合に

支払うべき違約金額は、

賃料の1ヶ月分とする

契約が多いと認められる点や、

次の新たな入居者を獲得

するまでの期間は、

1ヶ月間が相当であるとの事由から、

解約により賃貸人が受ける

平均的な損害は、

賃料1ヶ月分相当額として、

それを超える金額についての

約定を「無効」と

判断しました。

 

つまり、今回のケースでは、

賃料の1ヶ月分を超える

部分は無効になる可能性が

非常に高いと思われます。

 

④賃借人が法人の場合は?

 

今回のBさんが、

もし法人であった場合、

消費者契約法の適用は

ありません。

 

ただ、この場合でも

中途解約にともなう

違約金の条項が

無効になる場合があります。

 

違約金が高額になると、

賃借人からの解約が

事実上不可能となります。

 

経済的に弱い立場の賃借人に

著しい不利益を与えると共に、

賃貸人がすぐに次の賃借人を

確保した場合は、

事実上賃料の二重取りに

近い結果となります。

 

その場合においては、

諸般の事情を考慮して、

公序良俗に反する部分は

無効となる可能性が高くなります。

 

⑤公序良俗違反による事例

 

平成8年8月22日

東京地方裁判所

判決事例

 

4年間の賃貸借契約において、

契約締結後10ヶ月で

賃借人が解約を申し入れました。

 

賃貸人は残存期間の

約3年2ヶ月分の賃料相当額

違約金として請求しました。

 

判決事例では、

賃料1年分を超える部分は、

「公序良俗違反」

により無効と判断されました。

 

上記の場合は1年分

超えた部分が無効と

されましたが、

いつの期間からが無効である

といった明確な基準は

ありません。

 

賃貸物件の使用目的や、

その他多くの要素が絡み、

期間が判断されますので、

その時々の状況が重要と

なります。

 


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3 参考用語

 

 

①消費者契約法9条 1項・一部抜粋

 

次の各号に掲げる

消費者契約の条項は、

当該各号に定める部分について、

無効とする。

 

1 当該消費者契約の解除に

伴う損害賠償の額を予定し、

又は違約金を定める条項であって、

これらを合算した額が、

当該条項において設定された

解除の事由、時期等の区分に応じ、

当該消費者契約と同種の

消費者契約の解除に伴い、

当該事業者に生ずべき

平均的な損害の額を

超えるもの

当該超える部分

 

②公序良俗とは

 

公の秩序または

善良の風俗(公序良俗)に

反する事項を目的とする

法律行為は、無効となります。

(民法第90条)

 

たとえば、

愛人契約や、

偽装結婚は、

社会の一般的秩序や

道徳観念に違反

するので、

公序良俗違反として

無効となります。

 


 

4 まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか?

 

今回は、賃貸契約における

中途解約に伴う違約金について、

個人契約の場合、

法人契約の場合に

おける見解について

ご紹介致しました。

 

知らないと契約に

記載があるとの事で

請求され、

いわれるがままの金額を

支払う事もあれば、

少し知識を知っていれば、

いくら契約書に記載があっても

無効を主張でき、

実際に無効になる事も

多くあります。

 

不動産の契約については

借主に不利にならないように

基本的には守られる事が

多いので、

何か、あれ?へんだな?

とか、なんか高過ぎではない?

 

と少しでも感じたら、

一人で悩む事なく、

弁護士事務所や、

インターネットを通じて

きちんと情報をあつめ

判断するようにしましょう!

 

賢く、悔いなく、過ごしていきましょう!

 

最後までご覧いただきありがとうございます。

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