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駐車場経営において成功する為に押さえておきたい5つの基礎知識とは?

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街を歩くと駐車場って

かなり見かける機会が

増えましたよね。

 

そらそうです。

 

この20年間で駐車場の数は約2.7倍も増え、

ついに車を駐車する側としての供給側が

需要を追い越し始めたともゆわれてますからね。

 

ただ、なぜこんなに駐車場って

増えたのでしょうか?

 

また、

東京建物や三菱地所、

大和ハウスといった

超大手の会社がどんどんと

駐車場業界に進出してきており、

最近ではソフトバンクまで

駐車場業界に参入してきています。

 

 

なぜなんでしょうか?

 

そう、

 

まだ儲かると皆さんが

考えているからです。

 

現在供給過多の状態に

なってきているとも

いいましたが、

やはりまだまだ儲ける

チャンスの多い業界が

駐車場業界なのです。

 

また、

地主や大手や資金が

豊富にある方しか

できないビジネスではなく、

サラリーマンでも

始める事ができます。

 

そんな駐車場経営について

20年以上の経験を活かし

成功する為の5つの基礎知識

今回はご紹介致します。

 

少しでも何かお役にたてれば

幸いです。!(^^)!

 


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駐車場経営にて成功する為の基礎知識①

 

 

まずは駐車場経営の種類を知りましょう。

駐車場経営は主に次の2つに分類されます。

 

(1)月極駐車場

 

 

月間にて賃料を決定し、

使用契約を締結して

駐車場利用を月毎に

行う駐車場経営です。

 

また契約者は使用契約により

特定の方になるので、

誰が駐車場を使用しているのか

がわかり貸主としては

安心感があります。

 

月極駐車場の特徴としては

以下の点が挙げられます。

 

【良い点

 

①月極契約が締結すると、

平均約5年契約が続く。

一度契約すると解約まで

ほとんど同じ賃料で契約ができる。

 

②月極契約は自分自身でも

業者任せでもどちらでも可能。

 

③月極解約後のすぐに新しい契約者と

契約ができ、特にリフォーム等

補修等の必要がない。

 

【注意する点

 

①月極契約者の獲得に時間がかかり、

収容台数10台の月極駐車場の場合、

満車までに6ヶ月~1年の歳月が

かかる可能性がある。

 

②月極賃料の未収が発生した場合、

契約者との交渉の手間が発生し、

最悪の場合賃料を回収できない

場合がある。

 

③不正駐車等のトラブル対応が

発生する場合があり、

貸主自身か管理会社にて

対応する必要がある。

※警察は民事不介入によりほとんど対応して

くれません。

 

 

(2)時間貸駐車場

 

 

分単位にて駐車料金を設定し、

駐車時間に応じて

駐車料金を回収する

駐車場経営です。

 

時間貸し駐車場経営には

有人経営無人経営と分かれますが、

有人経営は最近の主流ではない為、

今回は無人経営をご紹介致します。

 

【良い点

 

①時間貸し駐車場をオープンすると、

初日より売上が発生する。

見立てがよければオープン後1ヶ月程

収支目標を達成する事が大いにある。

 

②料金変更が自由にでき、

また即日に可能なので、

周辺の変化に対応する事ができる。

 

③無人時間貸し駐車場を行う場合、

初期費用(機器、アスファルト、照明設備等)

がかかるが、コインパーキング業者等

初期費用を業者側が負担し、

一定の賃料を受け取る事で

初期投資を抑える事ができる。

 

また、時間貸し駐車場を閉鎖したい場合、

最短1日で閉鎖が可能。

業者へ委託している場合でも1~3ヶ月間

あれば閉鎖可能。

 

【注意する点

 

①無人時間貸し駐車場経営における

参入障壁が低くなってきている為、

競合他社が自分の駐車場の周辺にて

オープンし、駐車場売上の減少に

繋がる場合もある。

※ただし、逆の場合もあり、

競合他社が閉鎖したら売上は

激増する場合もあります。

 

②無人駐車場機器の進化が進み、

キャッシュレス化IOT化

進んでいるため、

どんな機械がマーケットニーズにあうのか

自分でも勉強して知っておいた方が良い。

 

③収支予測を高めに見てしまった場合、

いくら駐車料金を変更しても

売上改善がおこなわれず、

収支赤字が改善しない場合があるので、

収支予測は保守的に見る必要がある。

 

 

駐車場経営にて成功する為の基礎知識②

 

 

 

駐車場経営は、駐車場の形態と立地が重要となります。

 

住宅地

商業地

集客施設の集合地

 

など、立地にも色々な場所があります。

 

他社の競合とバチバチやりあう

度胸があるならば、

商業地集客施設の集合地

どんどん攻めていきましょう。

 

住宅地にも競合は多くありますが、

料金変更等あまり競合との

競争は少ないので、

まず様子見であったりとか、

ニッチな場所を攻めたい場合は

住宅地がおススメです。

 

駐車場の立地として非常に大事なのは、

当然ではありますが、

駐車する車の需要があるかどうか?

です。

 

その後、駐車する車がどんなタイプが

多そうかを判断し、

駐車しやすい形態、

いわゆる「レイアウト」を

考える事が重要です。

 

一昔前は停めやすさよりも

駐車区画数が重要視されていました。

 

ただ、現在のように車のハイルーフ化、

大型化が進み、女性ドライバーの増加や

高齢者ドライバーの増加により

駐車場にはいかに停めやすいかが

重要視されています。

 

周辺環境をしっかりと観察して、

人任せ、業者任せにせず、

しっかりと自分自身にて

どんな駐車場を運営すればいいか

考える事が大切です。

 

 

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駐車場経営にて成功する為の基礎知識③

 

 

駐車場経営は、初期投資を抑えて始める事ができます。

 

 

駐車場経営はアパート、

マンション経営のような

建物がいらない為、

初期投資額を抑える事ができます。

 

ただし、立体駐車場や自走式駐車場を

建設して行う場合には

駐車場建築費用がかかりますが、

アパート、マンションよりも断然建築費は

低いので、初期投資額は抑えれます

 

また、コインパーキング運営の場合、

業者が初期費用を負担する場合も

多くあるので、

土地があれば初期費用ゼロ

駐車場経営を始める事が可能です。

 

また、住宅に向かない狭小地や

変形地でも駐車場経営なら

可能であるといったケースも

あるので、

1台でもとめれる

駐車スペースがあるのであれば

駐車場経営を検討する事も

おススメです。

 

 

駐車場経営にて成功する為の基礎知識④

 

 

駐車場経営にて知っておくべきデメリットも2つ押さえておきましょう。

 

 

①固定資産税・都市計画税の優遇措置がない。

 

駐車場経営の最大のデメリットは、

建物が土地上にない為、

住宅用地の扱いにならず、

固定資産税・都市計画税の減額措置

適用されません

 

だいたいマンション、アパート経営に対し

税金が約6倍になります。

 

ただし、アスファルト舗装

行っておれば、

相続時の「小規模宅地の評価減

等の特例は受ける事が

できますので、

駐車場経営を行う場合は、

月極駐車場でもアスファルト舗装による

運営をおススメ致します。

 

駐車場経営を行う場合は、

固定資産税・都市計画税まで

しっかりと経費に含み

収支予測をたてましょう。

 

 

②土地の利用効率が低い

 

初期投資費用を抑え、

駐車場経営を行う場合、

平面での駐車場経営

断然おススメ致します。

 

ただ、平面にて駐車場運営を行う場合は、

1台あたり約6坪が平均的に必要となります。

 

ですので、30坪の土地の場合は

駐車場では約5台となり、

アパートやマンション経営に比べ

収益力は落ち、土地の利用効率は低くなります。

 

ただし、その代わりに利回り

アパート、マンション経営に比べ

非常に高くなります。

 

つまり、アパート、マンション経営に

比べ、土地の利用効率は低くなるが、

利益率は高くなります。

 

駐車場経営にて成功する為の基礎知識⑤

 

駐車場経営を行う場合の収益予測は保守的に。

 

 

駐車場経営に限らず、

不動産投資全般にいえますが、

収入の予測を高く見積もり

思うような収益が達成しないと

いったケースも当然ながら

駐車場経営でも発生します。

 

また、駐車場における

収入予測は他の競合先

営業状況を見る事で

意外に用意に立てる事が

できます。

 

ただ、慣れてくると

この前は1台あたり5万ぐらい

売上があがったので、

今回もそれぐらい上がるだろうと

安易に予測をたててしまいがちです。

 

ただ、そのように安易に

予測をたてて駐車場運営を行い、

目標売上の半分もいかなかった

といったケースも多くあります。

 

料金体系だけでなく、

駐車場の立地や形態にも

駐車場売上は非常に大きく

影響しますので、

しっかりと現地を確認し、

どのような駐車場ができるのかを

しっかりとレイアウト確認した上で、

保守的に収益予測をたてましょう。

 

ちなみに駐車場経営の収支表項目は

下記のような感じとなります。

 

売上

①時間貸し売上

②月極売上

③サービス券等売上

④その他売上

 

支出

①駐車場機器代

②24時間警備費用

③売上金回収費

④敷地内清掃費用

⑤防犯カメラ費用

⑥電気代

⑦消耗品代

⑧保険費用

⑨固都税

⑩土地代、その他

 

上記内容にて収益予測をたて、

土地を所有している場合では

粗利率50%以上

土地を借りて運営を行う場合で

粗利率25%以上

ひとつ基準として

収益目標をたてましょう。

 

粗利率200%超えといった

駐車場収益実績も多々ありますよ。

 

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まとめ

 

 

いかがでしたでしょうか?

 

今回は駐車場経営にて成功する為の

基礎知識として5つご紹介致しました。

 

土地の有効活用として

駐車場経営は

現在有効な活用の一つとして

個人から大手に至るまで注目されています。

 

今後具体的な駐車場経営を成功させる為の

販促方法や収益改善事例、

またやってはいけない失敗事例等

ご紹介していきますので、

また一緒に学んでいきましょう!

 

それではまたの機会にて。

 

 

 

最後までご覧いただきありがとうございます。

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