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甘い言葉にご注意を!気を付けたい不動産投資の裏に潜む5つのリスクとは?

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現在人生100年時代

ともゆわれ、

年金2000万円不足問題など、

今後自分自身の生活を守るには

「自助

の時代に突入していっていますね。

 

そんな中で「投資」

話題になる事が

多くなってきています。

 

今回は色々な投資の中でも

「不動産投資

について、

甘い言葉の裏に潜む

リスクについて

取り上げたいと思います。

 

投資は非常に

良い事と思います。

ただし、

リスクもちゃんと

知った上で

行う事が重要であると

思います。

 

しっかりとリスクや

意味をしって、

自分自身を

守っていきましょう。

 

何か少しでも

お役に立てれば

幸いです。!(^^)!

 


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自己資金0円でもアパートオーナになれる?

 

 

「自己資金0円から

始めるアパート経営」

 

よくこんな謳い文句を

きいた事はありませんか?

 

確かに自己資金0円でも

アパートオーナには

なれます!

 

ただし、

フルローンでは

返済比率

多くなるので、

リスクが高くなります。

 

こんな甘い誘い文句に

騙されてはダメですよ。

 

しっかりとリスクを

知って、検討しましょう。

 

例)

 

【物件価格】

土地 1,800万円

建物 3,000万円

諸費用 336万円

合計 5,136万円

 

の物件を

金利3%

借入期間30年間の

フルローンで

購入した場合、

毎月の返済金額は

22万円となります。

 

仮に8室のアパートで

家賃が5万円だとした場合、

毎月の収支は次のように

なります。

 

【月間収支】

 

①売上

ⅰ)家賃 8室×5万 40万円

売上合計 40万円

 

②支出

ⅰ)返済  22万

ⅱ)管理費  2万

ⅲ)保険等  3万

ⅳ)固都税等 3万

支出合計 30万円

 

③毎月予定収支

40万ー30万=10万円

 

フルローンにて

物件を購入し、

想定賃料にて

満室稼働を行う事で

毎月10万円

収入が得られる計算となります。

 

しかし、賃貸経営には

空室が発生するリスクは

必ずあります。

 

また新築から築年数が

経過すればするほど

家賃も減少します。

 

仮に、

上記状態から

1室空がでて、

家賃が全体的に

1割下がると、

売上が31.5万になり、

収支がほぼトントンと

なります。

 

さらに1室の空がでて

空が2室になると

その途端に毎月の収支が

マイナスとなります。

 

つまり、

融資を完済する迄の

家賃下落、

空室発生リスク

を見た上での

返済シュミレーションが

とても重要です。

 

最近は金融機関も

フルローンでの融資は

厳しくなってきましたが、

新築アパートや

ワンルーム投資など

融資付きの物件についての

投資については、

きちんと上記のリスクを

考えて検討するようにしましょう。

 

フルローンの

リスクをしって

物選ぶ

 

です。

 

初心者で不動産の知識が無くても大丈夫?

 

 

 

大丈夫ではありません

 

特に投資額の大きい

不動産投資は

失敗すると大変な事に

なるので、

しっかりと押さえるべき

知識はつけておきましょう。

 

【知らないと損する不動産用語】

 

①最終キャッシュフロ

 

家賃収入からローン返済や

運営経費(管理費、税金等)

を差し引いた

最終的な手残り

税引き後キャッシュフロー

ともいいます。

 

この最終キャッシュフローが

マイナスになると

経営が継続できないので

リスクをみた後にプラスに

なる事が重要です。

 

 

②デットクロス

 

減価償却費を元金返済が

上回る状態を指し、

所得税が増えるので

資金繰りが悪化します。

 

ローン完済する迄には

乗り越えるべき

大きな壁の一つです。

 

また、

このデッドクロスの時期は、

不動産購入後

10~15年後が多く、

空室リスク以外にも

大規模修繕等も必要になり、

出費もかさむ時期でもあるので、

税金が高くなっても

利益が出せる

返済計画が重要です。

 

 

③実質利回

 

表面利回りに

運営経費を加えて

計算する利回りの事。

 

売上40万の物件を

5,000万円で購入する場合、

 

40万×12ヶ月÷5,000万円=0.096

→表面利回り 9.6%

となりますが、

実質利回りの場合は、

売上ではなく、

収支にて計算します。

 

売上40万、

原価10万、

収支30万の物件を

5,000万円で購入する場合、

 

30万×12ヶ月÷5,000万円=0.072

→実質利回り 7.2%

となります。

 

表面利回りの高さばかりに

気を取られないように、

しっかりと実質利回りにて

計算を行うようにしましょう。

 


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安定収入が得られて年金代わりになる?

 

 

 

毎月入る家賃収入は、

確かに安定収入になり、

年金代わりになるでしょう!

 

ただし、これも

物件をメンテナンスして、

経営を安定させる為の

マネージメントを

しっかりと行えばの話です。

 

修繕計画をしっかりと立て、

資金繰りを行い、

空き室対策を行う事が必要です。

 

こういった維持管理を

管理会社任せにしたり、

一括借上げだから安心だと

自分自身にてマネージメントを

行う事を怠っていたら、

アッとゆうまにリスクばかりになり、

安定収入どころか、

不良財産になってしまいます。

 

自分でできる事は自分で行い

できない事は外注に委託したり、

専門家にアドバイスを聞くといった

自主運営のスタンス

安定収入への確実な道です。

 

高利回りの中古物件は家賃収入が多い?

 

 

中古物件では、

利回りが10%、15

それ以上の利回りで

物件を購入できる事があります。

 

なので、

投資額に対し、

高い収益を

得られる事はできます。

 

ただし、利回りとリスクは

比例します。

つまり、利回りが上がる分、

リスクも上がるって事です。

 

販売価格が安く、

利回りが高く見える物件は、

立地条件が悪く、

需要が低い物件である事が

多々あります。

 

その為、

将来の家賃下落リスクや

空室リスクも高くなります。

 

そういった物件に対し

フルローンで購入する場合は、

返済比率が多くなりすぎて、

リスクに耐える資金的余裕が

少なくなります。

 

なので、

賃貸経営のキャリアが

低い方が、

見かけだけの

高利回りの中古物件を

購入するのは

少々リスクが高くなるので

注意が必要です。

 

リフォーム費用

建物外壁修繕計画

周辺地域の賃貸状況など

しっかりと調べ、

リスクを把握できるようにし、

高利回りの物件を運営するように

しましょう。

 

 

 

今しか手に入らないここだけの物件情報ってある?

 

 

 

結論からいって

ここだけの物件情報っては

確かにあるかもしれません。

 

ただし、顧客化する為の

「えさ

であるとゆう

認識をしっかりと

持って下さい。

 

つまり、不動産会社の

セールストークです。

 

ですので、

美味しそうな話ほど、

他のルートからも情報を収集して

しっかりと情報を

比較できるようにしましょう。

 

「ここでしか手に入らない情報がある

「今日を逃したらもうチャンスはなくなる

「投資のプロが厳選した優良物件をご紹介

 

こういったキャッチフレーズや

セールストークに決してその気に

ならないようにしましょう。

 

つまり、

「自己資金0円でも不動産投資ができます

 

この言葉には非常にリスクが固まっており、

しっかりと内容を検討した上で、

不動産投資を行いましょう!

 

 

まとめ

 

いかがでしたでしょうか?

 

不動産投資の

甘い言葉の裏に潜む

5つのリスクについて

ご紹介致しました。

 

リスクの内容も

しっかりと自分自身

内容を理解して、

それに対応ができれば

不動産投資は

非常に安定した

手堅い投資になると

思います。

 

しっかりと自分自身を

守れるように

「自助」

の時代を乗り切って

いきましょう!

 

また今後もお得な

情報提供を行っていきます。

 


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