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サブリース契約のトラブルにご注意!知られざるサブリースの正体とは?

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最近「サブリース」といった

言葉がよくニュースや新聞で

話題となっておりますが

ご存知ですか?

 

内容は知っていても、

意外に知られていない

サブリースの正体って

ご存知ですか?

 

サブリースを主とした

アパートメーカの

レオパレス21の施工不備や、

投資用シェアハウスで

一世を風靡した

かぼちゃの馬車の

サブリース会社が倒産した事により

「サブリース」

といった言葉がよくでてくるように

なりました。

 

だた、一方では

「サブリース」って何?

とゆうように

よく内容を理解していない方も

おられれば、

 

サブリースの言葉のいい響きと

金銭面のいい面だけをみて、

デメリットや注意すべき点を

見落とす事により、

様々な問題が生じている事を

知らない方も多くいます。

 

今回はそんな「サブリース」

について、

簡単に仕組みや

問題点について

ご紹介致します。

 

みなさんが損をしないように

何か少しでもお役に立てれば

幸いです。!(^^)!

 

 


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1 サブリースの知っておくべき基礎知識とは?

 

 

 

サブリースとは、

転貸を前提とした

賃貸借契約の事です。

 

通常は、

家主が入居者と直接

賃貸借契約を締結します。

 

≪通常

 

家主 ← 賃貸借契約 → 入居者

 

サブリース契約の場合は、

家主はまずサブリース会社と

賃貸借契約を締結します。

 

そしてサブリース会社が

さらに転貸をして入居者と

賃貸借契約を締結します。

 

≪サブリース契約

 

①家主 ←賃貸借契約→ サブリース会社

②サブリース会社 ←賃貸借契約→ 入居者

 

また、サブリースのメリット

次の5つがあります。

 

①空室でも家賃が入る。

②入居者募集の手間がない。

③入居者契約時に必要な

仲介手数料や広告料が発生しない。

④家賃の未収リスクがない。

⑤確定申告時の手間が減少する。

 

サブリースは上記だけを見ると、

とても家主にとっていいことだらけに

見えます。

 

ただ、本当に知っておいて欲しいのは

メリットがあればデメリットもある

といった点です。

 


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2 5つのデメリットとサブリースの理不尽な正体とは?

 

 

 

【押さえておきたい5つのデメリット

 

①家賃は保証されるが、

家賃の減額を防げない

 

②30年一括借上げ契約でも、

サブリース会社からの解約が

容易な為保証がない。

 

③実際にどんな入居者が住んでいるのか

わからない

 

④保証金、礼金を受け取れない。

 

⑤原状回復は家主負担。

 

どうですか?

ご存知でしたか?

 

よくサブリース会社にまかせると、

30年一括借上げで、

今後安心ですよ。

といった事を超大手会社が

広告やCMで謳っていますよね。

 

あれ、安心してはダメですよ。

 

サブリースの場合は、

超大手企業といえど、

サブリース会社が家主に対して

「賃借人」となりますので、

借地借家法上では、

経済的強者はなんと、

「家主」

になるんですよ。

 

つまり、

借りている側のサブリース会社が

いくら超大手であっても、

借地借家法上では、

超大手企業の立場の方

家主よりも有利になります。

 

とゆう事は、

家賃の減額請求や、

サブリース契約の解約に対し

経済的強者である「家主」

は断る事が困難なので、

何も安心する事なんて

決してありません。

 

超大手であろうが、

家主に対して

サブリース経営が上手くいかなく

なってきた場合、

いくら30年一括保証を謳っていても、

平気で賃料の減額を

請求してきます。

そして平気で契約の解約を

申し入れてきますよ。

 

そうなった時、

何もリスクに対応していなかった

家主はいいなりになり、

そのうち家主側の経営がうまくいかなく

なり問題が大きくなってきます。

 

これが現在の冒頭にあげた

大手のサブリース問題の原因です。

 

 

3 まとめ

 

 

 

いかがでしたでしょうか?

 

サブリースの内容を知る事で

リスクもしっかりと理解

できましたでしょうか?

 

サブリースは決して

悪い事ではありません。

 

今回申し上げたいのは、

メリット、デメリットを

しっかり知った上で、

デメリットに対す

対策をしっかりと考える事

とても重要である事です。

 

最終自主管理経営を行っても

経営が可能であれば、

サブリース会社に家賃の減額をされても、

契約の解除をされても

とくに問題はありませ

だって覚悟してたんだもん。笑

 

問題なのは、リスクに対する

対策を何も行わない事です。

 

つまり、

何でも丸投げはもうダメで、

外部委託を上手く活用して、

自分の資産は

自分で守っていく姿勢が、

これからの不動産経営にとって

より必要不可欠になる事で

あると思います。

 

次回では、もう少し掘り下げて

サブリースの問題について

ご紹介していきます。

 

今回はこれにて。

 

何か少しでもお役にたてれば

幸いです。

 

 


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